Учебно-практическое пособие О. Ю. Скворцов сведения об авторе: Скворцов Олег Юрьевич кандидат юридических наук, доцент кафедры коммерческого права юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета. Предисловие




НазваУчебно-практическое пособие О. Ю. Скворцов сведения об авторе: Скворцов Олег Юрьевич кандидат юридических наук, доцент кафедры коммерческого права юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета. Предисловие
Сторінка1/31
Дата конвертації28.02.2014
Розмір5.02 Mb.
ТипУчебно-практическое пособие
mir.zavantag.com > Право > Учебно-практическое пособие
  1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   31
Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте
Учебно-практическое пособие
О.Ю. СКВОРЦОВ
Сведения об авторе: Скворцов Олег Юрьевич - кандидат юридических наук, доцент кафедры коммерческого права юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета.
ПРЕДИСЛОВИЕ
В последние годы наблюдается заметный интерес к вопросам правового регулирования оборота недвижимого имущества. Это обстоятельство объективного характера. Рынок недвижимости в России пережил период становления, и в настоящее время существует необходимость осмыслить все, к чему пришла экономическая и правовая мысль в области оборота недвижимого имущества.

Не случайно поэтому, что Исследовательский центр частного права при Президенте Российской Федерации проявил инициативу в разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимости. Эта инициатива была поддержана, и Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства была создана рабочая группа, разработавшая Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе <*>. Этот документ был принят на заседании Совета 15 декабря 2003 г.

--------------------------------

<*> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004.
В конце 2004 г. идеи, выраженные в Концепции, стали воплощаться в конкретных законодательных актах, направленных на совершенствование регулирования оборота недвижимого имущества. Эта работа продолжается и сегодня.

Книга, предлагаемая вниманию читателей, написана по материалам специального курса "Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: проблемы теории и судебно-арбитражной практики", читаемого на протяжении нескольких лет на юридическом факультете Санкт-Петербургского государственного университета.

Наименование книги следует оценивать с изрядной долей условности.

Во-первых, не ставилось целью четкое определение понятия "коммерческий оборот" и его соотношение с понятием "гражданский оборот". Очевидно, что коммерческий оборот является составной частью гражданского оборота. Это подтверждается официальной доктриной, зафиксированной в Гражданском кодексе Российской Федерации. Вместе с тем, использование этого термина в названии книги связано с тем, что сделки с недвижимостью в коммерческом обороте - это сделки предпринимателей (или с участием предпринимателей) с недвижимым имуществом, целью которых является прямое извлечение прибыли от совершения сделки, либо опосредованное извлечение прибыли, когда предприниматель использует приобретенную на основании сделки недвижимость для своей текущей деятельности, направленной на извлечение прибыли. Таким образом, при отборе необходимого для изложения темы материала основным был субъективный критерий - предприниматель является одной из сторон при совершении сделки с недвижимостью.

Во-вторых, не исчерпаны все виды сделок, которые предприниматель может совершать с недвижимостью. К примеру, вне обсуждения остались договоры лизинга зданий и сооружений, договоры комиссии по поводу недвижимости, сделки с недвижимостью-фикцией (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Основное внимание было обращено на наиболее распространенные сделки с недвижимостью: продажа, аренда, сделки с предприятиями и проч. В этом также проявляется практическая направленность книги.

В-третьих, следует учесть, что содержание книги более широко, нежели об этом заявлено в ее заглавии. Помимо собственно сделок (динамики) с недвижимым имуществом, рассмотрены и вопросы правового режима недвижимости (статики).

В-четвертых, из сферы рассмотрения исключены договоры коммерческого найма жилых помещений. Хотя предоставление жилого помещения по договору найма может быть видом предпринимательской деятельности (вспомним знаменитые доходные дома в дореволюционной России), но следует учитывать, что сделки с жилыми помещениями в данном случае имеют другую направленность, определяемую теми целями, которые преследует наниматель, а именно - проживание в таком жилом помещении. Именно поэтому в книге отсутствует анализ сделок по распоряжению жилыми помещениями.

В-пятых, подробно рассмотрены особенности договора долевого участия в строительстве, одной из сторон которого является предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли.

Надеюсь, что книга окажется полезной для читателя.
^ УКАЗАТЕЛЬ СОКРАЩЕНИЙ
Кодифицированные нормативные правовые акты
ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации

ЗК РФ - Земельный кодекс Российской Федерации

КТМ РФ - Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации
Законодательные акты СССР и Российской Федерации
Закон об АО - Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" // СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 1; 2005. N 1. Ст. 18

Закон о госрегистрации прав на недвижимость - Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2005. N 1. Ст. 43

Закон о защите прав потребителей - Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" // СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 140

Закон о земельном кадастре - Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" // СЗ РФ. 2000. N 2 (с послед. изм.)

Закон об ипотеке - Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"// СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400

Закон о недрах - Федеральный закон от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 // ВСНД РФ и ВС РФ. 1992. N 16. Ст. 834; СЗ РФ. 2004. N 35. Ст. 3607

Закон об ООО - Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" // СЗ РФ. 1998. N 7. Ст. 785; 2005. N 1. Ст. 18

Основы - Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик // ВВС СССР. 1976. N 44

Закон об унитарных предприятиях - Федеральный закон "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" // РГ. 2002. 3 дек.

Закон об участии в долевом строительстве - Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40
Прочее
ЕГРП - Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Тема 1. ИСТОРИЯ ПРАВОВОГО

^ РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА НЕДВИЖИМОСТИ.

ЛИТЕРАТУРА ПО ПРАВУ НЕДВИЖИМОСТИ
Краткий очерк истории правового регулирования оборота недвижимости за рубежом. Краткий очерк истории правового регулирования оборота недвижимости в России. Обзор литературы по праву недвижимости
Краткий очерк истории правового регулирования

оборота недвижимости за рубежом
Римское право создало весьма разветвленные правовые конструкции недвижимости. Так же, как и в современный период, классификация вещей в римском праве строилась на противопоставлении движимых (res mobiles) и недвижимых (res immobiles) вещей. Такая классификация обусловлена естественными свойствами классифицируемых объектов. В ее основе лежит признак, сохранивший свое значение для цивилистических классификаций современных правовых систем: возможность (невозможность) перемещения вещи без повреждения ее сущности.

Перемещение недвижимых вещей (прежде всего земли и того, что с нею неразрывно связано) невозможно в принципе, в то время как движимые вещи могут быть перемещены в пространстве без повреждения. Такой простой подход к делению вещей на движимые и недвижимые оказался значимым для выделения конкретных объектов недвижимости. В римском праве в качестве объекта недвижимости выделялся земельный участок. Что касается дома, здания или строения, то таковые рассматривались в качестве составной части земельного участка. Соответственно, правовой режим дома, здания, сооружения оценивался не с позиций собственности, а с позиций владения. Владение домом, зданием или сооружением на чужом земельном участке именовалось суперфиций - наследственное и отчуждаемое право пользования строением, которое возведено на чужой земле <*>.

--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.

Учебник "Римское частное право" (под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2004.
<*> См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М., 1996. С. 214 - 215.
Исследователи истории римского права по-разному оценивают правовое значение этой классификации. Так, одни ученые отмечают, что деление вещей на движимые и недвижимые имело в римском праве относительно небольшое значение <*>. Это объяснялось одинаковым правовым режимом как для движимого имущества, так и для недвижимого.

--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.

Учебник "Римское частное право" (под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2004.
<*> См.: Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М.: Спарк, 1996. С. 129; Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С. 195; Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1997. С. 148 (автор раздела - В.А. Краснокутский).
К примеру, как писал И.А. Покровский, "различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (разные сроки приобретательской давности и некоторые другие); как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково: огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая незначительная безделушка" <*>.

--------------------------------

<*> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 195.
В.М. Хвостов утверждал, что деление вещей на движимые и недвижимые имеет в римском праве мало значения, поскольку юридические нормы для тех и других вещей по существу одинаковы. Разница же между движимостью и недвижимостью, по мнению русского юриста, "проявляется лишь в отдельных положениях права: например, сроки давности различны для тех и других вещей; interd. uti possidetis <1> и int. unde vi <2> применялись только к недвижимостям: fundus dotalis <3> неотчуждаем; furtum rei <4> возможно только относительно движимости" <5>.

--------------------------------

<1> Способ защиты права владения недвижимостью, запрещающий применять насилие против последнего добросовестного владельца.

<2> Способ защиты нарушенного права, направленный против того, кто физическим насилием вытеснил другого из владения земельным участком.

<3> Запрет на отчуждение или заклад земельного участка без согласия жены.

<4> Иск об истребовании движимости.

<5> Хвостов В.М. Система римского права. С. 129.
Другие правоведы, напротив, указывают на многочисленность правовых последствий разделения вещей на движимые и недвижимые, "как в вещном и обязательственном праве - в области собственности, прав на чужие вещи, в установлении обязательств, так и в ответственности за их исполнение" <*>. Этот тезис позволяет сделать вывод об имеющих существенное значение различиях между правовыми режимами движимости и недвижимости, тем более что они объемлют все основные сферы гражданского права - и область вещного права, и область обязательственного права, а также область ответственности участников гражданского оборота.

--------------------------------

<*> Пухан И., Поленак-Акимовская М. Римское право: Базовый учебник. М.: Зерцало, 1999. С. 132.
Третьи по-разному оценивают важность этой классификации в зависимости от периода развития римского права. Так, Ч. Санфилиппо пишет, что "до самого конца классического права это подразделение не имело принципиального значения" <*>. Итальянский ученый объясняет это тем, что данное подразделение поглощалось другой значимой классификацией вещей в римском праве - на манципируемые (res mancipi) и неманципируемые (res nec mancipi) <**>. Однако, как указывает Ч. Санфилиппо, значение этой классификации весьма возрастает начиная с послеклассической эпохи, и объясняется это исчезновением дихотомии res mancipi и res nec mancipi.

--------------------------------

<*> Санфилиппо Ч. Курс римского частного права. М.: БЕК, 2000. С. 57.

<**> Разделение вещей на res mancipi и res nec mancipi является самой важной классификацией объектов римского права. Критерием данного подразделения является формальный момент - способ перехода права собственности на передаваемую вещь. Манципируемые вещи (res mancipi) передавались с применением специальных торжественных процедур, в то время как переход права на неманципируемые вещи (res nec mancipi) происходил с простой передачей владения. (Более подробно см.: Дождев Д.В. Основание защиты владения в римском праве. М., 1996. С. 50 - 58; Дождев Д.В. Римское частное право. М.: ИНФРА-М, 1996. С. 310 - 313.) Поскольку наиболее значимые объекты (в том числе земельные участки, лесные насаждения, дома и прочие, говоря современным языком, недвижимые вещи) гражданского права требовали более формализованной процедуры, то они являлись res mancipi. В то же время следует отметить, что понятия res mancipi и "недвижимая вещь" не совпадают; первое является более широким. Так, к манципируемым вещам относились рабы, четвероногие, например быки, мулы, лошади и ослы. (См.: Гай. Институции / Пер. с лат. Ф. Дадынского. Под ред. В.А. Савельева, Л.Л. Кофанова. М.: Юристъ, 1997. С. 57.)
С нашей точки зрения различия в правовом регулировании недвижимости и движимых вещей в римском праве столь заметны, что требуют своего анализа.

Следует заметить, что правовой статус недвижимых вещей в Древнем Риме эволюционировал с развитием экономических отношений. Кроме того, сами юридические конструкции в силу специфики объекта (прежде всего - земельных участков, играющих исключительно важную роль в жизни общества), требовали своеобразных подходов со стороны законодателя с учетом конкретных исторических условий, в которых происходил оборот недвижимых и движимых вещей.

В древнейшем римском обществе земля находилась в обладании общины. На этом этапе ее (общины) существования была возможна индивидуальная принадлежность движимых вещей (пойманный зверь, выловленная рыба, изготовленное оружие и т.п.). Однако земля, на которой жила община, не могла быть чьей-то индивидуальной принадлежностью; она была владением всего сообщества, проживающего на данной территории. Формирование единого государства способствовало публично-правовым представлениям о земле, на которой осуществлялась жизнедеятельность социума. Право на землю рассматривалось как право всего народа, населяющего данную территорию. В правовых воззрениях отсутствовали представления об индивидуальном обладании землей.

В период становления сельскохозяйственного производства пахотная земля играла исключительно важную роль в жизни населения Древнего Рима. Относительно развитый имущественный оборот позволил рассматривать земельные участки не только в качестве основы производства, но и как инструмент торгового оборота. Таким образом, сельскохозяйственные угодья, земельные участки, предназначенные для производства, будучи предметами купли-продажи, аренды, залога и т.п., стали основой для формирования понятия собственности на недвижимое имущество (лат. - ager).

Одновременно и в социально-политической жизни Рима происходили значительные события, которые привели к образованию мелких союзов древнеримских жителей - общин, родов. Следствием этого явилась привычка смотреть на занимаемый данным родом или общиной земельный участок как на собственный, в противоположность земельным участкам, занимаемым иными родами и общинами. Это способствовало возникновению чувства общинной или родовой принадлежности, а вместе с тем и права общинной или родовой собственности на землю, на территории которой проживала данная община или род <*>
  1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   31

Схожі:

Учебно-практическое пособие О. Ю. Скворцов сведения об авторе: Скворцов Олег Юрьевич кандидат юридических наук, доцент кафедры коммерческого права юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета. Предисловие iconУчебное пособие а. Л. Корнеев корнеев Александр Леонидович кандидат...
Корнеев Александр Леонидович кандидат юридических наук, доцент кафедры экологического и земельного права юридического факультета...
Учебно-практическое пособие О. Ю. Скворцов сведения об авторе: Скворцов Олег Юрьевич кандидат юридических наук, доцент кафедры коммерческого права юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета. Предисловие iconПервая
В. Р. Скрипко; кафедра гражданского права юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета (зав кафедрой...
Учебно-практическое пособие О. Ю. Скворцов сведения об авторе: Скворцов Олег Юрьевич кандидат юридических наук, доцент кафедры коммерческого права юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета. Предисловие iconУчебно-методический комплекс по сравнительному правоведению составлен...
Автор-составитель: Логинова Татьяна Евгеньевна, кандидат юридических наук, доцент кафедры международного и европейского права
Учебно-практическое пособие О. Ю. Скворцов сведения об авторе: Скворцов Олег Юрьевич кандидат юридических наук, доцент кафедры коммерческого права юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета. Предисловие icon1: «Понятие коммерции и коммерческого права»
Андрей Петрович Згонников. Кандидат юридических наук, с кафедры гражданского права и процесса
Учебно-практическое пособие О. Ю. Скворцов сведения об авторе: Скворцов Олег Юрьевич кандидат юридических наук, доцент кафедры коммерческого права юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета. Предисловие iconПрактическое пособие в двух частях Часть 2
Авторы: Е. А. Ружицкая, доцент, кандидат физико-математичес-ких наук; Г. Л. Карасёва, доцент, кандидат физико-математических наук;...
Учебно-практическое пособие О. Ю. Скворцов сведения об авторе: Скворцов Олег Юрьевич кандидат юридических наук, доцент кафедры коммерческого права юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета. Предисловие iconФранциска Скорины Программирование на языке Pascal Практическое пособие...
Авторы: Е. А. Ружицкая, доцент, кандидат физико-математичес-ких наук; Г. Л. Карасёва, доцент, кандидат физико-математических наук;...
Учебно-практическое пособие О. Ю. Скворцов сведения об авторе: Скворцов Олег Юрьевич кандидат юридических наук, доцент кафедры коммерческого права юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета. Предисловие iconУчебно-методический комплекс по Международному праву составлен в...
Автор-составитель: Крыжан Виталий Александрович, кандидат юридических наук, старший преподаватель кафедры международного и европейского...
Учебно-практическое пособие О. Ю. Скворцов сведения об авторе: Скворцов Олег Юрьевич кандидат юридических наук, доцент кафедры коммерческого права юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета. Предисловие iconКомментарий к федеральному закону
Гришаев Сергей Павлович, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права мгюа
Учебно-практическое пособие О. Ю. Скворцов сведения об авторе: Скворцов Олег Юрьевич кандидат юридических наук, доцент кафедры коммерческого права юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета. Предисловие iconПравовой режим недвижимого имущества
Гришаев Сергей Павлович, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права мгюа
Учебно-практическое пособие О. Ю. Скворцов сведения об авторе: Скворцов Олег Юрьевич кандидат юридических наук, доцент кафедры коммерческого права юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета. Предисловие iconУчебное пособие для студентов дневного и заочного отделений вузов Москва «Высшая школа»
Кафедра философии и социологии Санкт-Петербургского Морского государственного технического университета (зав кафедрой д-р филос наук,...
Додайте кнопку на своєму сайті:
Школьные материалы


База даних захищена авторським правом © 2013
звернутися до адміністрації
mir.zavantag.com
Головна сторінка