Альпина бизнес букс




НазваАльпина бизнес букс
Сторінка8/16
Дата конвертації04.02.2014
Розмір2.12 Mb.
ТипДокументы
mir.zavantag.com > Литература > Документы
1   ...   4   5   6   7   8   9   10   11   ...   16
ГЛАВА 6 МЕГА – БОЛЬШЕ ЧЕМ ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР

^ БОЛЬШИЕ – ОЧЕНЬ БОЛЬШИЕ – ПЛАНЫ

Хотя начать эксперимент по строительству мегамоллов можно было во многих странах, в качестве места для обкатки пилотых проектов в этой области была выбрана Россия.

В соответствии с корпоративными планами магазин ИКЕА и торговый центр должны были строиться как два отдельных и не зависимых друг от друга комплекса. У нашего покупателя не должно было складываться впечатление, что ИКЕА – это всего лишь один из множества бутиков торгового центра. Нам, в России, эти ограничения казались неоправданными. Ведь если магазин и торговый центр будут разнесены, то, чтобы попасть из одного здания в другое, покупателям придется выходить на улицу. В стране, где полгода зима и снег, это решение выглядело непродуманным. Однако выбора у нас не было: приходилось работать в обозначенных рамках.

Мы хотели построить торговый центр, куда можно было бы с удовольствием приходить всей семьей. Кроме ИКЕА, там обязательно должен был быть большой гипермаркет, магазин товаров для дома и ремонта типа «Сделай сам», кинотеатр, много кафе, ресторанов и магазинов, рассчитанных на покупателей самого разного уровня достатка. Магазин ИКЕА обеспечит торговому центру приток посетителей из многокилометровой «зоны притяжения», а наличие гипермаркета станет для них стимулом приезжать почаще.

Безусловно, мы рассчитывали, что со временем все больше людей будут выезжать за покупками в пригород и популярность нашего о торгового центра только вырастет. Поскольку пошлины на импорт оставались высокими и для строительства нового магазина ИКЕА требовались огромные инвестиции, доходы от сдачи площадей в аренду могли бы на первых порах помочь нам удержать цены на максимально доступном для потребителей уровне, что особенно важно именно в первые, самые трудные годы работы магазина. Естественно, мы надеялись, что в перспективе наши торговые центры будут приносить прибыль.

Оба наших участка в Московской области были достаточно велики, чтобы на них можно было разместить торговые центры максимальной по европейским меркам площади. Мы надеялись, что ИКЕА окажется сильным магнитом не только для покупателей, но и для потенциальных арендаторов – российских и международных компаний, работающих в сфере розничной торговли.

Для того чтобы такой проект удался, его следовало планировать с размахом. Мы изучили, как работают ведущие мировые торговые центры, связались с признанными экспертами, ознакомились с их опытом. Мы поставили себе очень высокую планку и стремились, чтобы наши моллы ни в чем не уступали лучшим европейским образцам. Самым посещаемым торговым центром Европы в то время был молл Bluewater в пригороде Лондона. В год его посещало около 30 миллионов человек. Мы изучили его работу, переговорили с основателем, но, когда выяснилось, что проект строился в течение семи лет, поняли, что вряд ли сможем многое почерпнуть у него. Мы не могли ждать так долго – мы четко знали, что развитие ИКЕА в России должно быть стремительным.

Мы встретились с многими ритейлерами, чтобы узнать, есть ли у них интерес к потенциальному сотрудничеству и готовы ли они рассмотреть вариант открытия своих магазинов в наших центрах. Оказалось, что интерес превосходит все наши самые смелые ожидания. От общих слов о потенциальной заинтересованности наши переговоры практически сразу перешли в стадию обсуждения свободных площадей, их расположения и арендных ставок. Из примерно 250 компаний, с которыми мы вели переговоры, потенциальными якорными арендаторами были выбраны французская сеть «Ашан» и немецкая OBI. До нас доходили слухи о том, что в Москве и области планируется построить другие подобные центры. Мы не сомневались в том, что непременно должны быть первыми. Наш торговый центр должен был открыться в течение года с момента начала работы второго магазина ИКЕА. И располагаться он должен был в Химках, рядом с первым магазином ИКЕА.

^ ОПЯТЬ ШАНТАЖ?

Разработав дизайн-проект торгового центра, мы поспешили представить его химкинской администрации и правительству Московской области. Чиновники уже слышали о наших планах и до сих пор отзывались о них вполне благосклонно. Теперь от былого позитива не осталось и следа. Нам предъявили массу поправок, из чего мы сделали вывод, что все намного сложнее, чем нам казалось.

Решив не рисковать, мы свернули все эти чертежи в охапку и отправились прямиком в администрацию Ленинского района, где велось строительство второго магазина ИКЕА. Она одобрила все предоставленные чертежи, и уже совсем скоро мы приступили к строительству первого торгового центра. Альянс ИКЕА с руководством Ленинского района оказался удачным. Мы нашли выход из трудного положения, а администрация относительно небольшого района к югу от Москвы первой заполучила гигантский инвестиционный проект.

^ БЕШЕНЫЙ ТЕМП

Подписание договоров с арендаторами проходило как по маслу. Едва запустив этот процесс, мы совсем скоро сдали буквально каждый квадратный метр.

К сожалению, того же нельзя было сказать о ходе работ. Мы действовали в предельно жестких временных рамках. Еще до начала строительства было принято решение, что центр должен открыться в первую годовщину магазина ИКЕА. Не раз нам приходилось слышать от разных людей, что это невозможно. Но руководство российской команды было едино – стоит лишь передвинуть сроки, и проект «сдуется». Все замедлят темп работы, и время будет тратиться впустую. А этого мы уже не могли себе позволить.

Всего над проектом работали три подрядчика, у каждого из которых была своя зона ответственности. Двое из них укладывались в заданные сроки, а третий начал отставать.

За несколько месяцев до планируемого открытия к нам приехал Ингвар. Вместе со мной и руководителем строительства Андерсом Биннмюром он прошелся по стройплощадке. Выйдя на свежий воздух из облаков цементной пыли и слившихся воедино криков людей и шума машин, Ингвар снял каску и задал вопрос, которого мы все ждали:

– Скажите, ребята, а вы твердо уверены, что успеете доделать все к открытию?

Мы прекрасно понимали, что у Ингвара есть все основания для того, чтобы сомневаться в этом, но ответили в один голос:

– Конечно, все сделаем.

Одно дело видеть проект на бумаге, и совсем другое – в реальности. Только когда на стройплощадке начали вырисовываться очертания будущего центра, мы впервые полностью осознали, какой это будет гигант.

Ровно в назначенный день центр открылся со всей подобающей помпой. Но при всем желании мы не могли назвать его готовым. Ведущие к нему подъезды, путепровод и зона парковки выглядели ужасно, около половины арендаторов не успели завершить отделку своих магазинов. Но поскольку приближались новогодние и рождественские праздники, владельцы магазинов прилагали все усилия к тому, чтобы не упустить рождественские продажи. Уже спустя неделю центр выглядел гораздо лучше. Мы не жалели о том, что форсировали открытие, хотя и не хотели бы пережить такое еще раз.

^ ПРОСТО МЕГА

Крепким орешком, который мы не могли раскусить на этапе планирования торгового центра, оказалось его название. Как будет называться наш центр? Мы перебрали тысячи вариантов. Каждый, конечно, считал свое предложение самым лучшим и жестоко высмеивал все остальные. Так продолжалось где-то около полугода.

Вопрос решился сам собой. Ко мне зашел один из сотрудников с обновленной версией дизайн-проекта и сказал:

– Вот, хотел оставить новый чертеж мегацентра.

– Почему мега?

– Да просто центр очень большой, вот мы и называем его так между собой.

МЕГА – название, очевиднее которого трудно придумать. Как я сам до этого не дошел? Как еще назвать центр площадью в 10 футбольных полей?

Нашему торговому комплексу суждено было изменить структуру розничной торговли в России. Через два года после открытия «МЕГА Теплый Стан» стал самым посещаемым торговым центром в мире, за год в нем побывало более 50 миллионов человек.

^ ГЛАВА 7 СТРОЙКА С ПРЕПЯТСТВИЯМИ

ДОСЬЕ НА МЕНЯ

Для того чтобы обеспечивать наши магазины товарами, нужен был дистрибуторский центр. В шведском офисе изначально хотели расширять существующий центр в Польше, но мы настаивали на том, что в России жизненно необходим свой. Ведь в долгосрочной перспективе ИКЕА собиралась увеличивать объем закупок в России. Строительство такого центра повысило бы степень доверия государственных органов к нашей компании, поскольку это свидетельствует о желании не останавливаться на развитии розничной сети, а инвестировать, в том числе в развитие инфраструктуры. Кроме того, нам нужно было обзавестись надежной платформой для работы в России, чтобы меньше зависеть от поставок из-за границы. К слову сказать, к тому времени мы уже наладили эффективное сотрудничество с российскими таможенными органами. Тем не менее случалось, что товары застревали на границе на несколько дней, а потом прошедшие таможенный контроль грузовики скапливались в пробках уже на территории России.

В общем, мы начали подыскивать участок и нашли неплохой вариант в 30 километрах к северу от нашего первого магазина в районе деревни Есипово Солнечногорского района. Участок располагался по Ленинградскому шоссе и в непосредственной близости от планируемой ветки железной дороги.

Глава Солнечногорского района Попов оказался чрезвычайно активным человеком – он всегда был в пути с одной встречи на другую, всегда опаздывал, и люди из его приемной всегда объясняли его отсутствие тем, что он на встрече с губернатором. Впервые мы встретились с ним у нас в офисе – что в целом для него очень нехарактерно. После дежурного обмена приветствиями он внезапно заявил: «Мистер Леннарт, я все о вас знаю».

Конечно же, я поинтересовался, откуда. Он ответил, что как раз едет из ФСБ, где внимательно изучил мое досье. Я не сомневался, что определенные данные обо мне там есть. Какое-то время мы подозревали, что наши телефоны прослушиваются. Слово за слово, я пытался выудить хоть какую-то информацию из Попова. Сначала он ограничивался общими словами, которые можно было отнести к кому угодно. Но я настаивал:

– Скажите, по крайней мере, что обо мне сказано плохого.

-Там особо отмечается ваш главный недостаток. Мистер Леннарт, вы очень скупой и экономите сверх меры.

Он так и не понял, почему это так меня развеселило.

– Что, так и было написано? Не могли бы вы оказать мне любезность и подтвердить это письменно, чтобы у меня был такой документ?

Попов, конечно, не мог знать, что буквально за день до нашей встречи я говорил с Ингваром, который закончил беседу словами: «Пусть говорят что угодно, но уж тебя-то точно нельзя назвать экономным».

И вот мне представляется случай предоставить Ингвару письменное доказательство моей бережливости. Не успел Попов уехать, я сел писать запрос в ФСБ с просьбой предоставить выписку из моего досье. Я был почти уверен в том, что ответа не будет, но не мог удержаться. Через какое-то время в нашу службу безопасности позвонили из ФСБ, чтобы узнать, насколько серьезно следует относиться к моему запросу. Наш менеджер по безопасности подошел ко мне, чтобы выяснить, действительно ли я запрашивал такую выписку у ФСБ. Когда я рассказал ему обо всем, он еле сдержал смех.

Но вернемся к дистрибуторскому центру. Я поднял этот вопрос на встрече с вице-губернатором Московской области Менем. Он пообещал содействие в получении необходимых разрешений и создании необходимой инфраструктуры. Суммарный объем инвестиций с нашей стороны, включая земельный участок и инфраструктуру, а также пожертвование на развитие детскою спорта, должен был составить 5 миллионов долларов. Занимаясь крупными проектами, которые повлияют на жизнь тех, кто будет жить рядом с нами, ИКЕА, как правило, инвестирует в развитии этого района – мы хотим быть хорошим соседом.

Мы уже было решили, что, раз нам разрешили приступить к реализации крупного инвестиционного проекта, минуя бюрократические препоны, значит, трудности у нас позади. Мы почти чувствовали вкус успеха…

Все изменил один телефонный звонок: оказалось, вице-губернатор Мень неожиданно покидает свой пост. Едва узнав об этом, я тут же отправился в его приемную. Не без труда я пробрался через охранников и увидел, что у его дверей в полном составе толпится чуть ли не все правительство Московской области, за исключением, пожалуй, самого губернатора Громова.

Хотя мне категорически не рекомендовали встречаться с Михаилом Александровичем, в этот момент меня вряд ли кто-то мог остановить. Вице-губернатор сразу же меня принял и искренне поблагодарил за то, что я приехал. Он откровенно объяснил, что произошло. Его уволили по инициативе сверху, без видимых причин. Я подозревал, что между ним и Громовым возникли разногласия, и спросил, не связано ли это с деятельностью нашей компании, но, насколько я понял, дело было не в ИКЕА. Во всяком случае, никакой прямой связи не было.

Я чувствовал, как земля начала уходить у меня из-под ног. У нас были большие планы в Московской области. Мы планировали строить здесь новые магазины, головной офис российского отделения ИКЕА и сердце нашей цепи поставок – дистрибуторский центр. Наши с самого начала непростые отношения с руководством области вышли на качественно новый уровень и теперь были прекрасными. Мень был залогом будущей стабильности – и вот этот ключ потерян. Он уверял меня, что скоро вернется и все будет хорошо. Когда я вышел из его кабинета, увидел тот же переполох среди пришедших.

По официальной версии, конституция Московской области не предусматривала должности вице-губернатора, и такая структурная единица существовала исключительно по недосмотру. Теперь эту ошибку исправили. Заместитель председателя правительства Московской области Пантелеев (губернатор Громов одновременно был председателем областного правительства) заверил меня в том, что все обязательства с их стороны останутся неизменными, а наши вопросы будет курировать новый человек.

Вся эта история широко освещалась в московских газетах, сводились счеты на высоком уровне, и все вовлеченные в процесс стороны поливали друг друга грязью. Одни обвинения сменились другими, причем обе стороны уличали друг друга в коррупции. Скоро выяснилось, что мои опасения были не напрасны. Хорошие отношения сменились прохладными, а то и вовсе стали враждебными. Нам пришлось обновить все контакты, всю переписку и заново вести переговоры по всем ранее согласованным вопросам. Напрямую никто ничего не говорил, но чувствовалось, что ситуации с Менем и с ИКЕА как-то связаны между собой. Поскольку нам нечего было скрывать, мы были готовы к долгим и скрупулезным проверкам всех аспектов нашей работы. Хуже было то, что нам постоянно вставляли палки в колеса. Одна инспекция сменяла другую, а Попов с изобретательностью, достойной лучшего применения, находил все новые способы чинить нам препятствия. Он привлек милицию, чтобы остановить строительство нашего дистрибуторского центра, которое и без того продвигалось со скрипом. О причинах остановки мы узнали несколько дней спустя – они были не новы и вечно актуальны: нарушение природоохранных норм. Стройка стояла, и каждый день простоя обходился нам в 80 тысяч долларов, то есть около 3 миллионов рублей. Мы предлагали организовать переговоры, но наши партнеры постоянно были заняты более важными делами, не позволявшими встретиться. Мы пытались рассуждать рационально. Не хотят же они, в самом деле, зарезать самую большую дойную корову в регионе?

После пяти дней безуспешных попыток, нам наконец назначили встречу, где мы безоговорочно, даже не пытаясь обсуждать, приняли предложение о том, чтобы перечислить в городской бюджет 10 миллионов рублей. Наше встречное требование состояло в том, чтобы эти деньги были направлены на обеспечение нужд пожилых людей. Попов в гневе покинул переговорную. Через пару дней он выступил с альтернативным предложением, которое мы не могли принять. Его реакция была столь же эмоциональной. В третий раз он вернулся и сказал, что согласен на наше требование перечислить деньги на нужды пожилых людей. Только при условии, что сумма будет увеличена до 30 миллионов рублей.

Мы пытались апеллировать к областному правительству, которое практиковало традиционную в России тактику: никого нельзя было застать. Те, кто не были заняты, были в отъезде, в отпуске, где угодно – все испарились. Ни один представитель правительства области не мог с нами встретиться. Когда бы мы ни просили назначить встречу, ровно в это время на повестке дня было что-то более важное.

Не самое веселое было время. Мы понимали, что полностью находимся в руках чиновников. Они могли в любой момент найти причины, чтобы закрыть оба наших магазина, а стройка стояла уже десять дней. Наконец мы приняли их условия – заплатить 30 миллионов. Полная капитуляция! Единственное, что в этой ситуации казалось нам правильным, состояло в том, что деньги все-таки будут потрачены на нужды пожилых людей. Во всяком случае, мы даже получили предварительное обещание в будущем вычесть эту сумму из налогооблагаемой базы. Эффект от него, правда, мог быть лишь психологическим. Мы понимали, что, когда дойдет дело до подсчета налогооблагаемой базы, об этом никто не вспомнит.

Строительство возобновилось. Но теперь областные власти запретили Попову заниматься вопросами инфраструктуры. Как обычно, нам не объяснили, почему. Безальтернативным условием продолжения строительства стал контракт с рекомендованной нам фирмой «Баума». Только она, сказали нам, сможет решить все сложные вопросы, связанные с инфраструктурой.

После многочисленных «если» и «но» эта фирма все же приступила к работе. Почти сразу стало очевидно, что с задачей она не справится. В результате долгих мучений, привлечения дополнительных подрядчиков, с большой задержкой и существенным удорожанием наш дистрибуторский центр наконец был построен.

^ БЕЗ ОБОГРЕВА

Наш дистрибуторский центр открылся в 2003 году, однако со временем мы столкнулись с необходимостью увеличить существующие складские площади в России. Наши эксперты рекомендовали расширить его, присоединив к действующему складскому комплексу полностью автоматизированный модуль. Здание, где он расположен, не требует дополнительного обогрева и освещения. Это гигантское складское помещение высотой около 25 метров, оснащенное современными компьютерными системами, в котором роботизированные краны загружают и выгружают товар без всякого участия человека. Ничего подобного в России до этого никогда не было.

Теперь предстояло решить новую проблему: такой склад, по сути, является не зданием, а гигантской машиной, обшитой стенами и крышей. Как получить разрешение на строительство не здания, а машины? Жернова бюрократической мельницы работали вовсю. В конце концов, нам удалось заставить чиновничий аппарат дать разрешение на строительство – правда, спустя год после того, как оно было завершено.

^ НОВЫЙ ПОРЯДОК

Примерно в это время я познакомился с Тиграном Карахановым, министром внешнеэкономических связей Московской области нашим официальным контактным лицом в правительстве Московской области после ухода вице-губернатора Меня. В это время у подмосковных городах проходили выборы глав администраций, Караханов рассказывал мне, кто победит в том или ином городе. Я удивлялся: как он заранее может знать исход подсчета голосов? В ответ он засмеялся, и я понял, что наши прогнозы базируются на совершенно разных основаниях.

Впрочем, хорошо смеется тот, кто смеется последним: главой Солнечногорского района Попов, вопреки ожиданиям чиновников, не был переизбран. Его преемник не пользовался поддержкой правительства области, которое попыталось оспорить результаты выборов, но из этого ничего не вышло.

Новый человек – новый порядок, и мы уже привычно начали все сначала. Естественно, все обещания, в том числе о вычетах из налогооблагаемой базы, теперь были забыты, притом что строительство дистрибуторского центра обошлось нам на пару миллионов долларов дороже, чем мы планировали. Нет худа без добра: зато нам удалось выстроить хорошие отношения с новой администрацией.

Когда я впоследствии припомнил Караханову его несбывшийся прогноз, он ответил, что я всего лишь получил наглядную возможность убедиться в том, что Россия стала по настоящему демократической страной.

Караханов был назначен нашим контактным лицом, он должен был держать нас в курсе всех важных событий, предстоящих изменений и так далее. Не могу сказать, что среднестатистический российский чиновник хорошо справляется с этой задачей, и Караханов не был исключением. Этот энергичный и разговорчивый человек всегда был весьма приветлив и при встрече любил поговорить обо всем на свете. Совершенно очевидно, он пользовался поддержкой губернатора Громова и вице-губернатора Пантелеева.

Он же подписывал все официальные претензии в наш адрес. Как-то после того, как мы в очередной раз не сошлись во мнениях с членами областного правительства, он написал шведскому послу Свену Хирдману письмо с жалобами на руководство ИКЕА в России, в частности на недопустимое поведение господ Дальгрена и Биннмюра. Он просил посла повлиять на указанных господ и призвать их скорректировать свое поведение по отношению к российским органам власти.

Свен Хирдман счел наиболее логичным передать копию письма мне. В следующий раз, когда мы с Карахановым встретились, я спросил его, к чему все это было. Как-то уж очень по-советски и, главное, бессмысленно – ведь посол вряд ли мог бы что-то изменить. Караханов парировал, что никогда не писал шведскому послу. Я положил на стол копию письма с его подписью. Он не моргнув глазом продолжал утверждать, что ничего подобного не писал и не подписывал. Дальнейшее обсуждение было бесполезно.

1   ...   4   5   6   7   8   9   10   11   ...   16

Схожі:

Альпина бизнес букс iconБизнес букс
К36 Договориться можно обо всем! Как добиваться максиму­ма в любых переговорах / Гэвин Кеннеди; Пер с англ. — М.; Альпина Бизнес...
Альпина бизнес букс icon«Куда уходят деньги. Как грамотно управлять семейным бюджетом»: Альпина...

Альпина бизнес букс iconРедактор Е. Харитонова Иванова С. В. И 20 Мотивация на 100%: а где...
...
Альпина бизнес букс iconАльпина бизнес букс
Сэр Ричард Брэнсон — уникальная личность. Человек-бренд, человек-шоу. Сложно даже представить, что он — не голливудский актер или...
Альпина бизнес букс iconАльпина бизнес букс
Сэр Ричард Брэнсон — уникальная личность. Человек-бренд, человек-шоу. Сложно даже представить, что он — не голливудский актер или...
Альпина бизнес букс iconКнига «100 лучших бизнес-книг всех времен»
В издательстве Альпина Паблишерс вышла любопытная книга – «100 лучших бизнес-книг всех времен»
Альпина бизнес букс iconБизнес-план- это письменный документ, который представляет собой...
Необходимость и сущность бизнес-планирования., цель, задачи и основные функции бизнес-плана. Виды бизнес-планов
Альпина бизнес букс iconКурсоваяработ а по предмету: «Бизнес-план» Тема: «Разработка бизнес-плана...
Тем обиднее бывает предпринимателю, когда созданный с таким трудом бизнес не приносит ожидаемых результатов или просто оказывается...
Альпина бизнес букс iconБизнес-плана Описание предприятия
Бизнес-план является формой представления результатов предварительного технико-экономического обоснования крупных и средних проектов...
Альпина бизнес букс iconВ области управленческого и бизнес консалтинга
Организационный консультант, бизнес –тренер, волонтер фондов «Подари жизнь» и Ад Вита
Додайте кнопку на своєму сайті:
Школьные материалы


База даних захищена авторським правом © 2013
звернутися до адміністрації
mir.zavantag.com
Головна сторінка