Закон України «Про заставу»




НазваЗакон України «Про заставу»
Сторінка5/8
Дата конвертації16.09.2014
Розмір0.6 Mb.
ТипЗакон
mir.zavantag.com > Банк > Закон
1   2   3   4   5   6   7   8
^

5. Іпотека як вид застави. Поняття та застосування заставної


Відповідно до Закону «Про іпотеку»,
іпотека – це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, відповідно до якого іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмету іпотеки переважно перед іншими кредиторами боржника.
^ Підстави виникнення. Іпотека виникає на підставі 1) іпотечного договору; 2) закону; 3) рішення суду (на практиці трапляється поки що надзвичайно рідко).

Предмет іпотеки. Предметом іпотеки є нерухоме майно, а саме: земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці і нерозривно пов'язані з ним, переміщення яких є неможливим без їх знецінення і зміни їх призначення.

Правовий режим нерухомого майна поширюється на повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.

За попередньою редакцією Закону «Про заставу» (який до 2004 р. регулював відносини щодо іпотеки) правила про іпотеку також поширювалися на транспортні засоби, але Закон «Про іпотеку» до предмету іпотеки їх більше не відносить.

Водночас, щодо окремих видів нерухомого майна діють спеціальні правила:

  • земельні ділянки: умова – збереження цільового призначення;

  • державне або комунальне майно: передача в іпотеку цього майна здійснюється після отримання у встановленому законом порядку згоди органу державної влади (ФГИ) або органу місцевого самоврядування, до сфери господарського ведення якого належить відповідне державне або комунальне підприємство, установа або організація.

  • об’єкти незавершеного будівництва (обтяження такого об'єкту іпотекою здійснюється незалежно від того, хто в даний момент є власником майна (напр., підрядник);

  • частина об'єкту нерухомості, що виділяється: іпотека можлива тільки після виділення частини в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Законодавство висуває певні умови обтяження нерухомого майна іпотекою:

1) нерухоме майно має належати іпотекодавцеві на праві власності або на праві господарського відання (якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа або організація), або ж іпотекодавець може документально підтвердити право на придбання ним у власність відповідного нерухомого майна в майбутньому (для незавершеного будівництва). Якщо майно перебуває у спільній власності кількох суб’єктів, необхідна згода всіх співвласників майна (якщо такі є); разом з тим, можлива іпотека частини майна, яке перебуває на праві спільної часткової власності, без згоди інших співвласників – шляхом виділення частки у спільному майні з її подальшою передачею в заставу;

2) нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернено стягнення. Зокрема, забороняється передача в іпотеку будинку або квартири, отриманих іпотекодавцем за договором довічного утримання (догляду), якщо відчужував майна ще не помер;

3) нерухоме майно зареєстровано в установленому законом порядку як окремий виділений в натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Іпотека об’єкту нерухомості автоматично поширюється на:

1) частину об'єкту нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмету іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості;

2) приналежності заставленого майна (наприклад, господарські споруди, присадибна ділянка), якщо інше не встановлене іпотечним договором;

3)  у разі передачі в іпотеку земельної ділянки – розташовані на ділянці будівлі (споруди) і об'єкти незавершеного будівництва, що належать іпотекодавцеві на праві власності.

^ Ризик випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування предмету іпотеки несе іпотекодавець, якщо інше не встановлене іпотечним договором.

Іпотекодавець зобов'язаний застрахувати предмет іпотеки на його повну вартість на користь іпотекодержателя, якщо інше не встановлене договором (ст. 8 Закону «Про іпотеку»).

^ Оцінка предмету іпотеки. Вартість предмету іпотеки визначається за угодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмету іпотеки відповідним суб'єктом оцінної діяльності у випадках, встановлених законом або договором. Це суперечить ст. 7 Закону «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», що однозначно вимагає залучення для оцінки професійного оцінювача.
^ Форма договору про іпотеку

Іпотечний договір має бути укладений в обов’язковій письмовій формі та нотаріально посвідчений на підставі відповідних правовстановлювальних документів. Нотаріальному посвідченню обов'язково повинне передувати укладення забезпечуваного (основного) договору, а не навпаки.

Відповідно до ч. 4 і 5 ст. 18 Закону України "Про іпотеку" іпотечний і забезпечуваний договори можуть бути оформлені у вигляді єдиного документа. Цей документ за формою і змістом повинен відповідати вимогам, встановленим в цій статті, і вимогам, встановленим законом для договору, який визначає основне зобов'язання.

За нотаріальне посвідчення стягується державне мито у розмірі 0,1 % від вартості предмету застави.

Ще за чинності старого Цивільного кодексу та старої редакції Закону «Про заставу», який до 2004 р. регулював відносини щодо іпотеки, склалася практика Верховного Суду України, коли суд відмовлявся поширювати на договори іпотеки правило ст. 47 ЦК УРСР, яка дозволяла визнавати договори іпотеки дійсними у разі, якщо одна із сторін виконала свої обов’язки, а інша ухилялася від їх нотаріального посвідчення. Суд мотивував такий підхід тим, що договір застави (зокрема, іпотеки) є похідним від основного зобов’язання і не може існувати самостійно, окремо від забезпечуваного зобов’язання (маючи, очевидно, на увазі те, що якщо існує проблема з основним зобов’язанням, рішення суду про дійсність іпотечного договору не матиме жодної сили).6

Істотними умовами договору іпотеки відповідно до ст. 18 Закону є:

1) повне найменування сторін;

2) зміст і розмір основного зобов'язання, термін і порядок його виконання;

3) опис предмету іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки повинне наголошуватися його цільове призначення;

4) посилання на випуск застави або її відсутність.

У разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він вважається неукладеним.

Іпотечний договір може містити і інші положення, зокрема, визначення вартості предмету іпотеки, посилання на документ, підтверджуючий право власності іпотекодавця на предмет іпотеки, відомості про обмеження і обтяження прав іпотекодавця на предмет іпотеки, визначення способу звернення стягнення на предмет іпотеки.
^ Нотаріальне посвідчення іпотечного договору

Порядок посвідчення угод про відчуження та заставу майна регулюється ст. 55 Закону «Про нотаріат». Відповідно до цієї статті, угоди про заставу майна, що підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується або заставляється. У разі застави майбутнього майна або створення забезпечувального обтяження в майбутньому майні нотаріусу надаються документи, що підтверджують наявність прав на набуття такого майна у власність у майбутньому.

При посвідченні угод про заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна. У разі наявності заборони угода про відчуження майна, обтяженого боргом, посвідчується лише у разі згоди кредитора і набувача на переведення боргу на набувача. Посвідчення угод про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна провадиться за місцем розташування вказаного майна або за місцезнаходженням однієї із сторін правочину, тобто саме в тому нотаріальному округу, де знаходиться або майно, або одна зі сторін угоди Недотримання цього правила має тягнути недійсність іпотечного договору.7 Слід мати на увазі, що це положення є новелою. За старою редакцією закону посвідчення дозволялося лише за місцезнаходженням майна.

Іпотечні договори, предметом іпотеки за якими є нерухомість, що належить третім особам і стане власністю іпотекодавця після укладання такого договору, посвідчуються до моменту оформлення встановленого законодавством документа про право власності іпотекодавця на нерухомість.

Після оформлення встановленого законодавством документа про право власності іпотекодавця на нерухомість, що є предметом іпотеки, іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на нерухомість. Якщо іпотечним договором передбачено накладення заборони відчуження нерухомого майна, яке є предметом іпотеки, нотаріус накладає таку заборону за повідомленням іпотекодержателя.

Іпотечні договори, іпотекою за якими є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчуються за умови подання документів, які підтверджують майнові права на нерухомість. Після закінчення будівництва збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору. У цьому разі іпотекодержатель на підставі документа про право власності реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість. Якщо іпотечним договором передбачено, нотаріус накладає заборону на відчуження нерухомості, яка є предметом іпотеки, за повідомленням іпотекодержателя. У разі зміни характеристик нерухомості, яка є предметом іпотеки (зміна площі нерухомості, зміни у плануванні приміщень тощо), нотаріус на підставі документа, який підтверджує право власності на нерухомість, зобов'язаний зробити відмітку на примірнику іпотечного договору, що належить іпотекодержателю. При цьому нотаріус не має права вимагати додаткових документів та згоди іпотекодавця.
Заставна. Згідно зі ст. 20 Закону «Про іпотеку»,
заставна – це борговий цінний папір, що засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основним зобов'язанням, за умови, що воно підлягає виконанню в грошовій формі, а у разі невиконання основного зобов'язання – право звернути стягнення на предмет іпотеки
Заставна оформлюється, якщо її випуск прямо передбачений іпотечним договором.

Заставна не може видаватися, якщо іпотекою забезпечено:

― зобов’язання, що не має грошового характеру (наприклад, зобов’язання із передачі певного майна, тощо);

― грошове зобов'язання, сума боргу за яким на момент укладення іпотечного договору не визначена і яке не містить критеріїв, що дозволяють визначити цю суму на конкретний момент.

^ Форма заставної. Згідно зі ст. 21 Закону «Про іпотеку», заставна складається у письмовій формі в одному екземплярі на бланку стандартної форми, яка встановлюється Державною комісією по цінних паперах і фондовому ринку. Заставна підписується іпотекодавцем і боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця (майновий поручитель), і скріплюється його печаткою.

На всіх оригінальних екземплярах іпотечного договору робиться відмітка про оформлення заставної.

Заставна підлягає державній реєстрації в установленому законом порядку разом з державною реєстрацією обтяження відповідного нерухомого майна іпотекою. Після реєстрації випуску заставної її оригінал передається іпотекодержателеві.

^ Зміст і реквізити заставної. У заставній обов'язково повинні міститися наступні обов'язкові реквізити та істотні умови:

1) слово "Заставна" як складова частина назви документа і умови про зобов'язання боржника виконати перед іпотекодержателем у встановлений строк основне зобов'язання;

2) повні найменування іпотекодавця і іпотекодержателя;

3) посилання на реквізити іпотечного договору та договору, що обумовлює основне зобов'язання;

4) опис предмету іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані;

5) зміст і розмір основного зобов'язання, строк і порядок його виконання;

6) спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо він передбачений іпотечним договором;

7) відмітка про реєстраційний номер, дату і місце державної реєстрації обтяження нерухомого майна іпотекою (цей реквізит вноситься утримувачем відповідного державного реєстру).

За договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем заставна може містити інші положення, які відтворюють зміст основного зобов'язання і іпотеки. Якщо зміст заставної не відповідає положенням іпотечного договору або договору, який обумовлює основне зобов'язання, положення заставної мають перевагу.

^ Наслідки видачі заставної. Юридично оформлення та видача заставної призводить до наступних безпосередніх наслідків:

― припиняються грошові зобов'язання боржника за договором, який обумовлює основне зобов'язання, і виникають грошові зобов'язання боржника щодо платежу за заставною (отже, фактично, відбувається новація боргу, зміна каузального зобов’язання на абстрактне);

― іпотекодавцеві забороняється будь-яке передання права власності на предмет іпотеки (крім переходу в порядку спадкування та правонаступництва) до повного задоволення вимоги за заставною (ч. 4 ст. 23 Закону «Про іпотеку»);

― іпотекодержателеві забороняється відступлення права вимоги за іпотечним договором або за основним зобов’язанням іншим шляхом, крім передачі заставної (ч. 4 ст. 24 Закону «Про іпотеку»).

^ Оборотоздатність заставної. Заставна може передаватися її утримувачем будь-якій особі шляхом здійснення індосамента, причому передача заставної не потребує згоди іпотекодавця або боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця. Подальший власник заставної (індосат) має ті ж права, що мав іпотекодержатель (індосант) згідно з угодою, якою обумовлене основне зобов'язання, і іпотечним договором, на підставі якого була оформлена заставна.

^ Анулювання заставної і видача нової заставної здійснюються за згодою між іпотекодателем, боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, і власника заставної. Відомості про анулювання заставної і видачу нової заставної підлягають державній реєстрації у встановленому законом порядку.

^ Реалізація прав із заставної (ст. 22 Закону «Про іпотеку»). Для реалізації прав із заставної її держатель зобов'язаний пред'явити боржникові письмову вимогу про виконання основного зобов'язання. У цій вимозі указується банківський рахунок держателя для здійснення боржником переказу відповідної грошової суми. На вимогу боржника власник заставної зобов'язаний пред'явити оригінал застави без його передачі боржнику.

Заставна підлягає передачі боржникові в разі належного виконання їм основного зобов'язання. Перебування заставної у боржника свідчить про виконання основного зобов'язання, оскільки не буде доведено протилежне. У разі виконання основного зобов'язання боржником що знаходиться у нього застава анулюється. Знаходження заставної в іншої особи свідчить, що основне зобов'язання не виконано, поки боржник не буде доведе зворотнє.

Якщо основне зобов'язання підлягає виконанню частинами, держатель заставної зобов'язаний видавати боржникові письмові квитанції про отримання платежів і вести належний облік (реєстр) платежів за заставною, що надається боржнику на його вимогу. У разі розбіжностей між квитанціями про отримання платежів і їх реєстром квитанції про отримання платежів мають перевагу.

^ Основне значення заставної полягає у можливості її використання для рефінансування, тобто залучення додаткових коштів через:

  1. відчуження (продаж) заставної шляхом здійснення індосамента (ст. 25 Закону) з компенсацією індосантові (продавцю) вартості заставної в установленому сторонами розмірі;

  2. продаж заставної із зобов'язанням зворотного викупу (операція репо): будь-яка особа-кредитор зобов'язується сплатити іпотекодержателеві (держателеві заставної) грошові кошти, а іпотекодержатель (держатель заставної) зобов'язується передати заставну цьому кредиторові і викупити її за узгодженою сторонами ціною в певний термін в майбутньому, але не пізніше строку повного виконання основного зобов'язання боржником. Здійснюється шляхом здійснення індосамента, в якому встановлюється термін зворотного викупу застави. Іпотекодержатель (держатель заставної) і кредитор можуть укласти договір, що встановлює інші умови продажу застави із зобов'язанням зворотного викупу. Зокрема, договором може бути встановлений обов'язок іпотекодержателя (держателя заставної) викупити заставу до зазначеного в індосаменті терміну у разі настання визначених договором обставин;

  3. передачу заставної в заставу для забезпечення виконання зобов'язань іпотекодержателя перед своїми кредиторами. Це здійснюється шляхом вчинення індосаменту, в якому зазначається, що заставна передається тільки в заставу, і ідентифікується забезпечене заставною зобов'язання. При заставі заставна передається у володіння заставодержателеві за правилами застави цінних паперів. Іпотекодержатель (держатель заставної) зобов'язаний письмово повідомити боржника про передачу заставної в заставу. У разі порушення зобов'язання, забезпеченого заставою застави, до заставодержателя переходять всі права із заставної з наслідками, встановленими в розділі III Закону «Про іпотеку»;

  4. емісію іпотечних цінних паперів (іпотечних сертифікатів та іпотечних облігацій). Правом емісії іпотечних цінних паперів наділені банки та інші фінансові установи, які мають право на здійснення такого виду діяльності відповідно до закону. Порядок випуску і звернення іпотечних цінних паперів встановлюється Законами «Про іпотечне кредитуванні, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» від 19.06.2003 р. № 979-IV , та «Про іпотечні облігації» від 22.12.2005 р. № 3273-IV.

  5. іншим способом, що не суперечить закону.


1   2   3   4   5   6   7   8

Схожі:

Закон України «Про заставу» iconГенеральний директор тов “Альянс”
України «Про охорону праці», Закон України «Про освіту», Закон України «Про обов’язкове державне соціальне страхування, Закон України...
Закон України «Про заставу» icon1 Дана інструкція є нормативним документом в межах відділу освіти
України «Про охорону праці», Закон України «Про освіту», Закон України «Про обов’язкове державне соціальне страхування, Закон України...
Закон України «Про заставу» iconНе : Способи забезпечення виконання зобов’язань. Припинення зобов’язань
Закон України “Про заставу” №2654-xii від 02. 10. 1992 // Українська Інвестиційна Газета 2001, N27 від 03. 07. 2001
Закон України «Про заставу» iconЗакон України «Про інформацію»
Податковий кодекс України : від 02. 12. 2010 р. №2755-vi закон України «Про державний ринковий нагляд І контроль нехарчової продукції»...
Закон України «Про заставу» iconЗакон України "Про туризм"
Закон України "Про страхування": Збірник нормативно-правових актів. Т ужгород, 1999
Закон України «Про заставу» iconЗакон України "Про туризм"
Закон України "Про страхування": Збірник нормативно-правових актів. Т ужгород, 1999
Закон України «Про заставу» iconЗакон України „Про оперативно-розшукову діяльність” (ч ст. 6, ч ч...
План семінарських занять (С. 8) зі студентами 1 року денної форми навчання з дисципліни: Прокурорський нагляд за додержанням законів...
Закон України «Про заставу» iconЗакон України «Про освіту»
Закон України «Про загальну середню освіту» // Відомості Верховної Ради України. – 1999. – №28
Закон України «Про заставу» iconЗакон україни «Про вищу освіту»
Цей Закон відповідно до Конституції України встановлює засади правового регулювання відносин у системі вищої освіти України
Закон України «Про заставу» iconЛекція з курсу розгляд окремих категорій
Закон України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» (надалі – Закон про банкрутство)
Додайте кнопку на своєму сайті:
Школьные материалы


База даних захищена авторським правом © 2013
звернутися до адміністрації
mir.zavantag.com
Головна сторінка